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近年来，房价上涨是社会普遍关注的一个问题，特点是持续上涨，高位横盘，目前全国房价过万的城市已超60个。鉴于此，很多消费者选择购买小产权房，但相关法律知识的匮乏，导致在流转、拆迁时遭遇各种各样的困难却又不知道如何应对，本文就与小产权房相关的问题为大家做一个简单梳理。 严格意义上的小产权房不能买卖 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡相关部门或村委会颁发，所以叫小产权房。它不是一个法律概念，而是一种约定俗成的称谓。 根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法办理抵押、拆迁时遭遇补偿困难等。因此，严格意义上的小产权房不能买卖，只是可以在集体成员内部转让、置换。 购买小产权房风险大，维权难 购买无法办理房产证、产权证。购房合同无法在房管局备案，拿不到合法合规，有效的房产证；无法进行银行贷款和抵押贷款。没有房产证，没有经过备案，就不能去银行贷款，只能一次交清房款同样以后也不能拿这个房子去银行做抵押；交易难。若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，也完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，购买人的利益得不到保证；维权补偿难。因不是房屋合法所有人，遇到拆迁，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面；发生房屋质量纠纷，基本无法维权，只能自行承担损失。 曾有人栽在小产权房上，维权两年无果 曾经看过这么一个案子，或许极端却绝非个例。2015年罗先生看中深圳某小区一套131平米的小产权房，次日便付了定金，半个月之后支付全款共171万，这个小区共有1200多套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错，罗先生认为商品房房贷压力大，只是自己住，是不是商品房也无所谓，所以就毫不犹豫购买了。 然而噩梦很快降临，由于新闻媒体的报道，执法队以违法建筑名义，开始查封该楼盘。从此，所有业主走上了漫漫维权之路，却都没有得到妥善处置。 因为小产权房便宜，所以会吸引较多人购买。而因为购买的小产权房是由集体所有的土地建成，所以一旦被扩大城市化，就会被纳入拆迁范围。但是，按规定小产权房的补偿归集体，购房的买家拿不到补偿的，即会损失房子利益。 已经购买了小产权房，遭遇拆迁能否得到补偿？ 从以上的分析以及罗先生的遭遇我们可以看出，小产权房存在的风险是很大的，国家不会发放产权证，这将导致购房者以后一系列不利的后果。如果已经购买了小产权房，最直接有效的办法是退房退款。如果合同无效，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求退房并退回已支付的购房款。 那么，已经购买的小产权房遇到拆迁能否获得拆迁安置补偿呢？这个问题不能一概而论，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织，在安置本集体民过程中，擅自扩大了销售对象，由于现行的法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上所建设的房屋，因此买卖合同也等同于无效。在此情况下，首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者归属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人，即集体经济组织及其成员享有。 占用集体用地、耕地进行违法建设，将村民的集体用地使用权进行转变，用于商品住宅变相开发的违法建筑是不能获得补偿的。但在实践中，小产权房是非常普遍的，如果占用的土地不影响城市城乡规划，所采取的处罚措施是多样性的，不该单一直接进行无偿拆除，这样买售人的基本的合法利益得不到保障也不利于稳定。
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发表于 2020-9-18 10:38:18
