广度篇：地产行业信用要素全览与投资序列

小丸子

　　本文是我们地产行业系列报告的第二篇，旨在通过信用风险特征分析、风险事件全回顾，得出信用分析关键指标的判断，进而得出综合打分思路与投资序列。
　　行业信用特征：房地产行业相比制造业、在首信联合进行外汇操作怎么样，网上理财知识城投等发债主体既有优势又有劣势。
　　优势：1、相较于制造业企业有硬核资产;2、相较于城投企业beta 风险低;3、利润率水平尚可，财务舞弊风险相对可控;4、存在一定的类金融属性，大型房企受到决策层关注高;5、长期政策预期谨慎稳定，未来行业波动有望降低。
　　劣势：1、行业长期发展降速，两极分化明显，差异化择券难度提升;2、民企占比高，实控人风险需要研究;3、估值波动概率高，行业政策风险仍存;4、涉诉概率高、舆情出现较为频繁。
　　债券市场特征：存续债余额高，民企占比高。怎样做理财收益，理财是怎么做的房地产行业民企融资余额比重较高，外评信用等级分布主要为AAA，截至2020 年10 月底，房地产行业存续债券1648 只，存续债券余额规模达16550.45 亿元，行业累计发债企业数量278家，目前已有8 家主体违约。房地产行业2015 年以来高等级信用债利差较为平稳，低等级信用债利差明显走阔。自2015 年初至今，统计所有存量债券异常成交情况(净价小于97 元)，产业债债券余额前十大行业中，房地产行业债券占比最高，网投出现提示国际线路维护暂停出款不给提款怎为24.72%，明显超过其他行业。
　　信用分析要素：选取指标制作打分表来考察销售前50 强房企的信用状况。指标纵览方面，我们从股东、资产、负债、杠杆、经营、规模、盈利、现金流、偿债、或有事项等多个角度梳理了46 个关注要点。
　　指标选取方面，本着选取的简练精到、可行性和相对立体化的原则。通过构建企业多维度打分卡，从公司性质、盈利空间、短期战略、资产质量、销售去化、融资稳健性、杠杆水平高低等角度，对销售金额前50 强房企的信用基本面指标进行得分汇总，并进行信用排序，信用得分与中债估值年收益率基本呈负相关关系。
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　　利用各主体一年左右到期债券中债估值收益率进行拟合，总体而言中债估值收益率与我们的得出的信用得分呈负相关关系，相关系数为-0.41。同一收益率之下，信用得分相对靠右的主体，或相近信用得分的中债估价收益率较高的主体，相对投资价值更高。
　　另外，由于部分主体如恒大、富力等情况较为特殊，需要以高收益债的研究思路具体问题具体分析，和其他主体可比性不高，具体分析详见系列报告第四篇。
　　结合全部地产行业的债券违约事件，从信用分析角度可以有以下启示：1、拿地激进的房企，往往会为后续的违约埋下伏笔：尤其是在17 年地产调控大幅转向的时间节点高价拿地的房企，往往对未来形势估计过于乐观，高价拿地+销售不畅+再融资断裂，是违约的主要原因。2、小型房企多元化经营容易遭遇困境：由于小型房企资本实力弱、抗风险能力偏弱，且风险管理能力一般，当进行了激进的对外投资并遭遇失败，则更容易再融资困难。3、杠杆率可以反映一定问题：杠杆率很高的房企如天房，在当前降杠杆为主的融资环境下，债务难以滚续。4、豪宅业务去化偏慢：泰禾、颐和等房企主打高端豪宅业务，但这部分业务去化一般偏慢，再叠加前期拿地激进，更容易发生资金链断裂的问题。
　　风险提示：
　　公司基本面信息变化较快、政策变化超预期。