房地产行业-金融机构房地产贷款集中度管理点评：集中度管理政策或加速房企Α呈现和...

小丸子

　　摘要：判断此次政策是19年以来政策的延续，看了这个男人10万字的日记之后，我们总结出了蜜与之前的调控目标是一致的，本次政策难是某种意义上的强化，或更有利于调控政策的效果和稳定预期;金融机构较各自档位上限仍有空间，结合过渡期设置，认为本次政策较为审慎;判断在2021年流动性整体中性下，居民部门加杠杆能力本身也会变弱，且已在20年Q3开始体现，首发|致力于研发人工心脏，核心医疗获近亿元但由于经济复苏的持续性，需求仍会受到支持，两相权衡，维持年度策略报告中，对2021年整体住房需求较20年略下行的判断，倒V型，结构上三四线压力下半年或变大;从分档来看，大型金融机构占比提升空间相对较小，短视频正在榨干老年人小型金融机构占比提升空间相对较大，或是出于平衡资产质量的考虑，政策控的是存量占比，从增量口径看，大型银行腾挪空间仍相对较大，不排除短期对好区域和好企业的“争夺”，但仍受制于其余政策;本次政策或倒逼资金流向更优质的区域及城市，对金融机构的经营及风控能力要求或将进一步提高;本次政策对小房企及三四档金融机构或有较大的影响，或进一步促进行业优胜劣汰，利好具备管理红利的房企，加速行业α呈现;更高视角看本次政策，认为难是限制房地产行业的发展，而是要进一步促进租购并举，住房租赁等方向的转型;驱逐劣币的大时代或已开始，甄选房地产真龙头，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心变量，无息负债运用或进一步强化，或利好房地产上下游产业链。 　　事件： 2020年12月31日中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知，其中规定房地产贷款占比和个人住房贷款占比不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，且按照不同规模及机构类型进行指标分档管理。同时设置了过渡期。
　　点评：
　　一、判断此次政策是19年以来政策的延续，与之前的调控目标是一致的，相较此前更多“窗口指导”性政策而言，本次政策更重要的区别或在于其更透明化，规则化，而难是某种意义上的强化，或更有利于调控政策的效果和稳定预期本次《通知》涉及比较广，上千家金融机构包括三大政策性银行全部纳入。更早时候其实已经提及房地产贷款集中度管理，10月潘功胜副行长在金融街论坛上曾提出研究“房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重”这三项宏观审慎政策工具。本次通知也提到，“人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施”。或意味着这三项工具不是短期叠加的并列关系，而是一个递进的关系。相较此前更多“窗口指导”性政策而言，本次政策更重要的区别或在于其更透明化，规则化，而难是某种意义上的强化，或更有利于调控政策的效果，同时稳定预期。本次对中资大型银行的涉房贷款占比上限设为40%，某种意义上此次政策难定义为更强化的政策，判断应该是过去政策在透明化上的延续。
　　二、金融机构较各自档位上限仍有空间，结合过渡期设置，认为本次政策较为审慎;流动性变化是更重要的关注点，判断在2021年流动性整体中性下，居民部门加杠杆能力本身也会变弱，且已在20年Q3开始体现，但由于经济复苏的持续性，需求仍会受到支持，两相权衡，维持年度策略报告中，对2021年整体住房需求较20年略下行的判断，倒V型，结构上三四线压力下半年或变大根据货币政策执行报告统计，截至20H1，所有银行房地产贷款余额规模约在47.4万亿元左右，占比约在28.7%;个人住房贷款规模约在32.3万亿元左右，占比约在19.6%。
　　其中，个人住房贷款占比方面，根据样本银行统计，不同档金融机构均距离各自规定的上限有一定的距离，其中大型中资银行、中型中资银行、小型中资银行及县域农合机构分别距离上限1.7、1.6、6.3、3.9个百分点;而房地产贷款占比方面，中资中型银行略微高出规定上限0.3个百分点，而大型中资银行、小型中资银行及县域农合机构分别距离上限3.7、3.8、8.0个百分点。
　　目前多数档位金融机构的房地产贷款占比指标较各自档位的规定上限仍有一定的空间，且结合设立2年、4年的过渡期，我们理解本次政策制定应较为审慎，过渡期也比较充足;同时，流动性应该是影响2021年需求变化趋势更重要的权重变量，回顾2020年，尤其是上半年较高的房地产贷款增速背后是疫情下的宽松，从2021年流动性边际从宽松变为中性角度来说，本身居民部门的加杠杆能力也会变弱，实际上这种变化在2020年三季度就已经体现在数据上，预计2021年个贷、房地产贷款比去年偏紧，但属于历史正常中枢水平。考虑到经济复苏的持续性，需求仍会受到支持，两相权衡，维持年度策略报告中，对2021年整体住房需求较2020略下行的判断，倒V型。
　　三、对于分档政策，不仅要看占比还要看余额规模，从分档来看，(1)大型金融机构占比提升空间相对较小，小型金融机构占比提升空间相对较大，或是出于平衡资产质量的考虑，(2)政策控的是存量占比，从增量口径看，大型银行腾挪空间仍相对较大，不排除短期对好区域和好企业的“争夺”，但仍受制于其余政策从政策看，大型金融机构占比提升空间相对较小，小型金融机构占比提升空间相对较大，或是出于平衡资产质量的考虑。而更重要的是，从规模上看，大型银行的房地产贷款占比及规模均高于小型银行，若大型银行占比变动一小点释放的贷款规模也远大于小型银行，判断这也是本次政策要依据规模等要素分档的原因，从这个角度看，大银行的腾挪空间仍相对较大，且可一定程度利用资产证券化工具进行盘活，不排除短期银行进一步压缩白名单，对好区域和好企业“争夺”。当然，这也受制于三道红线等其余的窗口指导政策。
　　四、本次政策或倒逼资金流向更优质的区域及城市，对金融机构的经营及风控能力要求或将进一步提高如果金融机构房地产贷款占比较规定上限的空间较足，小城市的分行也可以释放部分房地产贷款，但如果房地产贷款占比很接近规定的上限，新增的房地产贷款规模或相对不多，则会更倾向于投放需求较旺盛、房价上涨预期较稳定的城市。但目前像房企有三道红线限制，热点城市也有相应的贷款余额规模管控，所以要求金融机构更精确地投放，对其经营及风控能力的要求将进一步提高。
　　五、本次政策对小房企及三四档金融机构或有较大的影响，或进一步促进行业优胜劣汰，利好具备管理红利的房企，加速行业α呈现由于大型银行更倾向于与规模更大、资质更优的开发商合作，因而其大部分贷款都发放给大开发商，而小开发商多从三四档金融机构包括农村信用社等获取贷款，且成本较高。小开发商由于自身竞争力的原因不容易在一二线热点城市立足，项目多位于三四线城市。认为未来三四线城市的去化压力或大于一二线城市，同时小开发商的压力是与三四线的金融机构绑定的，进而使得贷款给小开发商的三四档金融机构承受更大的风险。反过来讲，此政策或进一步强化现金流选股逻辑，利好管理红利较高的房企，加速行业α呈现
　　六、更高视角看本次政策，认为难是限制房地产行业的发展，而是要进一步促进租购并举，住房租赁等方向的转型10月潘功胜副行长在金融街论坛上曾提出研究“房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重”这三项宏观审慎政策工具，十四五规划提出房地产行业的转型方向，12月经济工作会议中大篇幅讲述住房租赁，房地产的转型或要跟构建租购并举、住房租赁等挂钩，开发商自身发展租赁的动力较小，加杠杆亦与未来要建立的住房租赁制度是违背的，因而从18年底及19年的政策，都是去倒逼去发展租赁。本次政策“答记者问”中也特意提及“住房租赁有关贷款是不纳入房地产贷款占比计算”，认为本次政策与前期政策一脉相承，核心目的或不在于抑制房地产行业的发展，而是稳定预期，同时要进一步促进租购并举，住房租赁方向的转型。
　　配置建议：强调“低估值策略基础上交易行业复苏”观点仍有效，驱逐劣币的大时代或已开始，甄选房地产真龙头。房地产行业已由“指数牛”变为“结构牛”，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心变量，推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】;边际改善而获弹性的【金地集团】等;精选“高质量杠杆”的弹性品种【中南建设】;资源型公司或现金流改善型标的关注【华侨城A】【阳光城】等(部分因限制名单调出)，港股关注【龙湖集团】等;同时，维持趋势性配置房地产产业链的判断，无息负债运用或进一步得到强化，或利好房地产上下游泛建材，轻工，家电，房地产交易，物业等细分产业链。
　　风险提示：疫情反复影响流动性或基本面，政策因城施策收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期