富力地产曝年底裁员 “三道红线”全中卖资产回血

小丸子

　　市场下行的情况下高负债房企负重前行。股票配资避免错误做到一鸣惊人 ​近日，有媒体曝出一份富力地产内部文件，将对营销管线人员进行优化、淘汰，要求各区域营销部门在12月31日前完成人员配置工作。裁员对于富力地产来说也并非空穴来风，收购万达酒店资产以来，公司财务压力巨大，连踩“三道红线”，疫情的突袭更让公司雪上加霜。尽管公司采取了积极的应对措施来增强去化能力，但能否顶住高负债压力牵动着投资者的神经。
　　销售增长放缓 减少拿地支出
　　富力地产成立于1994年，总部位于广州，经过20年的发展，公司已经形成以房地产开发为主业，在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等多元化发展格局。
　　随着行业变迁，作为华南五虎之首的富力地产，却面临着销售放缓，负债高企以及酒店资产亏损等难题。
　　整体上看，公司的合约销售处于增长态势，其中只有2011年出现下滑情况。近年来，公司的合约销售额在2015年增速探底后，一直到2018年处于高速增长态势，2019年出现回落。
　　从土地布局来看，公司的2015-2017年的新增土地逐年增长，其中2017年涨幅最大，新增土地面积1811.2万平方米，同比增长259.29%。2018年和2019年逐年回落。与此同时，权益协议销售面积稳定增长。按照面积计算的投销比在2017年达到最高峰2.86，然后一路下降至2020年上半年的0.57。可见高负债牵制住了发展脚步，不得不减少拿地支出。
　　不难看出，公司在土地布局以及销售上有放缓趋势，而这背后原因是由于历年集中拿地，在面对市场下行时去化压力较大。截至2020年6月30日，公司的土地储备权益建筑面积为7039万平方米，足够未来五、六年的开发之用。
　　去化是解决一切问题的基础，新冠肺炎疫情的爆发给房地产行业带来正面冲击，由于居家隔离及关闭现场销售，协议销售及业务活动受到严重影响。
　　根据最新销售数据来，2020年11月，公司的权益合约销售额为146亿元，销售面积为121.9万平方米，与去年同期相比，销售收入上升7%，销售面积下降5%。1-11月，累计权益合约销售金额约1172.8亿元，销售面积约9，93.03万平方米。对比内部全年销售目标1520亿元，前11个月完成了77.16%。而近期爆出的营销体系的调整更是印证了公司销售压力之大。
　　需要注意的是，截至6月30日，公司共有员工39244人，相比年初的62305人下降37.01%。可见公司从年初就已经开始有意减少人员。
　　“三道红线”全中 卖资产回血
　　2017年公司通过收购万达地产的大部分酒店资产，进一步巩固了酒店业务，一举跃升为全球最大豪华酒店业主。截至2020年6月30日，公司拥有90间运营中酒店，总建筑面积为395.22万平方米，总客房数为27173间，品牌包括万豪、洲际、希尔顿、凯悦、雅高、万达等。另外，公司还有42间在建及规划中的酒店，合计共132间酒店。
　　收购万达酒店资产短期内为公司带来了一笔丰厚的一次性非经常损益。但酒店属于重资产业务，长期来看这笔收购加剧了公司的财务困境。
　　2019年公司酒店营运销售额为70.95亿元，与2018年持平，期内亏损10.08亿元，亏损翻倍。2020年初公司的投资物业及酒店因疫情面临重大挑战，其中酒店分部受冲击最为严重，尤其是第一季度，商务及休闲旅游计划全部暂停。2020年上半年，公司的酒店营运销售额为14.28亿元，同比下降57.75%，亏损9.36亿元，亏损同比增长122.65%。
　　截至9月30日，公司的有息负债为1816.77亿元，其中长、短期有息负债比为1.41，相比年初的2.07有所下降，短期负债占比增加。
　　以“三道红线”作为标准，公司扣除预收账款后资产负债率为78.56%，相比年初下降0.91个百分点;净负债率为179.73%，同比下降22.82个百分点;现金短债比为0.48，同比下降0.11。
　　面对偿债压力，公司开启卖资产模式来降低负债，11月9日，公司将位于广州国际机场富力综合物流园的物业70%权益出售给黑石，交易对价44.1亿元。 需要注意的是，卖资产只能解决眼下问题，长期问题还需强化自身造血能力。