关注复苏超预期的可能、租赁提速、房地产生态链机会

小丸子

　　摘要：判断明年流动性逐步回归中性，在涉房负债增速自然回落背景下，股票配资公司判断房地产政策依然因城施策，难具备全局收紧的条件，维持年度策略报告中对2021年房地产销售的判断，即倒V型走势，判断后续一个季度，需求超预期概率仍较大，新开工，拿地均具备预期差而超预期概率较大;发展租赁住房篇幅明显增加，或是“第一位”重点，此前报告我们曾判断“二房东模式并非租赁市场发展的有效途径”，判断后续对租赁住房发展或有持续政策推出，或不限于降税费，土地分期付款，租赁REITs推进等;“长效机制”字眼虽未出现但已体现在字里行间，且前期住建部会议已反复强调，反而更凸显租赁、城市更新及旧改上下游产业链重视度;关注租赁运营能力较强和租赁土地获取能力较强的企业如【万科A】【保利地产】【龙湖集团】等，趋势性配置房地产泛建材产业链。
　　事件：
　　2020年12月16-18日中央经济工作会议举行，其中提及：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”等内容。
　　点评：
　　一、政策表述从“逆周期调节”变为“要保持连续性、稳定性、可持续性”，流动性表述从“合理充裕”变为“合理适度”，判断明年流动性逐步回归中性，在涉房负债增速自然回落背景下，判断房地产政策依然因城施策，难具备全局收紧的条件，维持年度策略报告中对2021年房地产销售的判断，即倒V型走势，判断后续一个季度，需求超预期概率仍较大，新开工，拿地均具备预期差而超预期概率较大。以上或对房地产产业链形成支撑同时也利于房地产股票估值修复
　　在当前“疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固”的形势下，宏观经济总基调的表述较过去两年未变，依旧坚持稳中求进，不过宏观政策表述上没有像18、19年那样出现逆周期调节字眼，而是要“要保持连续性、稳定性、可持续性”。关于货币流动性的表述中，18、19年均提及“稳健的货币政策要保持流动性合理充裕”，今年表述变为“稳健的货币政策要保持流动性合理适度”，也即表述从“合理充裕”这样一个偏宽松的词变为“合理适度”这样一个偏中性的词。
　　今年由于疫情原因流动性整体较为宽松，当前虽较上半年边际收紧但也依旧处于偏宽松的程度，考虑到当前已为12月下旬，预计宽松转中性的过程将持续一段时间，节奏上判断明年年初的流动性依旧会相对偏松，而后逐步回归中性，整体或维持中性，下半年涉房负债增长水平已逐步自然降速，判断政策收紧概率不大。 #
　　强调我们在21年年度策略报告《藏在房地产业增加值里的“转型”密码》以及前述报告中对销量等基本面的判断，在因疫情而起的宽松下，需求向上，供应推后，房地产市场呈现没有调整过的复苏行情，简称“高空加油”，我们维持其复苏持续性弱于“深蹲起立”复苏的判断，但复苏高度或强于预期，参考2012年等周期复苏，判断房地产基本面复苏或在未来1个季度超预期，其中新开工或因补库存动作推后而超预期，房企拿地也或并不会马上减弱，源于当前拿地对资产负债表后续贡献比较明确的高于当前结算项目(三条红线都触犯的房企除外)。