2023年二季度深圳甲级写字楼市场回顾与展望

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金融类企业表现相对活跃，淡市之下行业韧性彰显

二季度，深圳甲级写字楼市场新增需求不足，市场再次下行，净吸纳量仅2.5万平方米，对比近5年，为最低值。主要成交来自金融业，尤其是银行及证券业，而落位于甲级写字楼的互联网科技企业则有所减少。以降本增效为主要目的的需求促使租金持续下调，本季度末环比下降2.7%至191.7元每月每平方米。空置率则抬升1个百分点至23.4%。

伴随深圳高新技术产业的快速发展及近期有望出台的更为丰富的宏观支持政策，下半年市场各方信心有望加快恢复，为市场带来需求支撑。

市场再次下行，净吸纳量为近5年新低

本季度位于南山的两个新项目入市，新供应总量163,940平方米。下半年新供应预计近百万平方米，竞争压力不减。

随着过往累积需求在一季度释放，本季度甲级写字楼市场新增需求不足，净吸纳量环比下降51.7%至25,434平方米，为近五年最低值。二季度国内经济走势不及预期，企业信心不足，写字楼市场缺乏新增需求，市场活跃度显着下降。通过搬迁实现降成本或保持成本不变而改善办公环境仍是主要成交类型，难以带动净吸纳量的提升。

从子市场来看，福田CBD在金融及专业服务类企业成交带动下实现约2万平方米的净吸纳量，为各片区最高；科技园片区净吸纳量约-2.9万平方米，互联网科技龙头及关联企业的办公空间整合仍在持续，同时，留仙洞、前海等区域的政策性优惠载体及高性价比产业空间对科技园的分流不容忽视。

另外，本季度优质金融类企业表现活跃，银行、证券是其成交主力，淡市之下行业韧性彰显。此外，专业服务业仍然是稳健的需求来源。互联网科技本季度表现平淡，主要成交为软件开发相关企业。

全市平均净有效租金降幅扩大

本季度全市甲级写字楼净有效租金环比下降2.7%至人民币191.7元每月每平方米。不乏个别项目给出较大的降幅以求促进去化。季末全市平均空置率环比上升1个百分点至23.4%，供应压力叠加具有高成长性的需求不足，下半年空置率料将面临上行压力。

展望

根据当前建设进度，下半年待入市项目总量近百万方，空置压力不减，预计主、客观因素影响下延期仍将频繁出现。差异化的低价策略料将持续，租金下行走势短期难以改变。较高的新增供应叠加需求端亮点较少，将进一步加大市场竞争压力。密切跟踪产业发展动态，挖掘迎来发展机遇的企业产生的新增需求，并持续提升创新运营能力成为制胜关键。