解析广州楼市回归理性-国庆新盘扎堆 指导价有看点

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楼市传统销售旺季“金九银十”中热度比较高的十一金周已经开启，与前几月推货力度欠佳的情况不同，预计今年的金周依旧如往年一样热闹。据相关统计，今年十一期间广州预计推货量超六千套，较去年同期增加75%。 不过随着“房住不炒”定位一再明确、房地产行业调控政策轮番出台，广州楼市的环境较往年已大不相同，从9月底的第二轮集中供地中出现超半数地块流拍的情况可见，房企目前在市场上的表现均比较理性，今年的十一金周则是房企度过调控“磨合期”后的资金回笼机会。 金周超六千套一手住宅推出 自今年4月起广州陆续出台各项规范房地产市场政策后，广州楼市在随后几个月推货力度有所放缓，尤其是5月至7月广州新批供应量逐月走低，临近“金九银十”，开发商在经历了调控“磨合期”后再次活跃起来，不少项目获批预售证。贝壳研究院广州分院发布数据显示，9月广州新增供应量超一万套，开发商备货积极，加之此前供应预计十一市场货量充足。 广州中原研究发展部统计，今年十一前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘27个，合计6073套单位，推盘个数比去年十一增加10个，总推货量较去年十一增加75%。从阳光家缘查询获悉，全新盘海珠区中海观云府获得312套预售证，预计十一金周广州将有13个全新项目开盘。广州中原研究发展部认为，今年十一金周对比往年同期呈现出盘量、货量明显增加的特征，部分热门区域楼盘、中心区高价盘以及旧改盘因调控政策致开盘时间延后，积压货量在十一期间得以释放。 具体产品来看，中海观云府高层单位南向望江，主打“厨房客厅一体化”设计；白云区白云湖板块的越秀天悦云湖旧盘加推，主卧带双飘窗设计，该板块内还有品云湖花城、中建星光城（新盘）、保利云湖壹号，价格均为4万元平方米左右，旧改项目佳兆业白云城市广场也有望入市；埔区今年十一假期将有不少货量推出，科学城板块目前主流单价为四五万元，保利翔天汇、大壮城等体量不小的项目均有营销动作，上个月底出现地块流拍的香雪板块内也有保利罗兰国际将加推产品。 “供应大户”增城区货量充足，新塘、中新、永宁、石滩等板块都有楼盘可选；逐渐回归理性的南沙区市场可关注南沙湾板块，佳兆业悦伴湾、中建玖玥湾等楼盘都毗邻知学校，有望江产品可选。 10月起住宅销售要现场公示价格 9月9日，广州市住建局发布《广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》，明确规定10月1日起，商品房销售价格备案证明文件、销售价目表、商品房销售价格相关信息，要现场公示。 今年4月起，有关指导价、备案价等调控政策频出，4月3日，广州“全面加强新建商品住房价格备案管理，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易签备案”，埔、海珠等区随后跟进发布补充通知。接下来几个月，业内人士纷纷表示“已经拿过预售证的楼盘，再次拿证时的备案均价需较上一期推盘均价下调3%”。二手住宅方面，8月31日，广州市住建局公布首批96个二手住宅社区的参考价格，这些价格大部分降至此前市场价的70%—80%。就在上个月底的土拍市场上，热门地块“限房价”更是将稳房价和稳地价联动起来，如埔区广汕路以南、班岭村西侧地块建成房屋销售价格不得高于4679585元平方米。 广州中原研究发展部认为，在新备案价制度落地初期（5-7月），不少开发商抱着“静观其变”的心态，导致新批供应量下降，但随着官方调控态度坚决，开发商为保业绩主动接受备案价指导，陆续推货。 了解到，埔区科学城板块的融创翔广府壹号已于9月下旬开盘，受限价影响，均价为49万元平方米，货量约190套但已有近400个意向买家，前期蓄客量充足。荔湾区花地湾片区“吹风”已久的万科金域曦府于9月29日表示即将开盘，一次性放出超过1300套货量，价格49万元平方米起，而其周边的项目一手住宅单价已达到六七万元，该中心区楼盘备受关注，据悉因受政策调整开盘时间一再延后，目前已有3000多组意向买家。 轮番政策调控淡化房地产金融属性 房地产与信贷息息相关，9月底，人民银行货币政策会2022年第季度例会召开，会议指出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。业内人士认为，此次央行对房地产市场的“罕见”发声意味着信贷政策比较严格阶段将有所松缓。 论是去年的“道红线”政策，还是今年信贷的收紧，以及广州的楼市“402”“421”政策、二手房参考价、集中供地限制条件等举措，其目的都是贯彻落“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”开展工作。 房地产研究专家邓浩志认为，在稳房价道路上，各地都有许多积极有益的探索，既要不断尝试新办法，也要不断化现行政策，使得管理手段不断提升。比如，二手房指导价政策作为一个“新生事物”，前段时间让市场看到了效果，也显现出了不足。此次央行重新为房地产市场、为信贷定了新调。各地宜与时俱进，微调现行的二手房指导价政策。以求更好地“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，更好地现“稳房价、稳地价、稳预期”的目标。 也有业内人士认为，调控政策的轮番出台，将进一步淡化房地产市场的金融属性，使产品回归到“居住”本身，利好有际居住需求的群体。