打二手房官司保存好这些证据

清风徐来01

每一起纠纷的调解、诉讼，都是在纠纷发生之后，如何还原纠纷的事实过程，完全依靠证据。诉讼认定的事实，都是以查实的证据构建的推定事实，而非客观事实。通俗地说：“打官司就是打证据。”没有证据，解释再多也是无用，正所谓“空口无凭”。

二手房交易的复杂性，亦是不必多说。分析下如何正确、有效地保存二手房交易过程中的证据。

案情简介

2018年9月，张女士通过房屋中介向莱女士购买嘉兴某小区房屋一套，房屋总价158万元。该交易房屋莱女士办理了70万元的银行贷款。双方的《房屋转让合同》约定：张女士在合同签订当天支付定金5万元，2018年10月15日前支付第一期购房款68万元，莱女士应在2018年11月31日前归还银行贷款，完成交易房屋过户手续，并配合张女士办理完房屋贷款，剩余购房款，由张女士的银行贷款和现金支付。该交易房屋虽登记在莱女士名下，但因莱女士远在千里之外，莱女士特委托梁先生全权处理卖房事宜，并出具了经公证的授权委托书。故《房屋转让合同》由张女士、梁先生和房屋中介签订。合同签订当日，张女士支付定金5万元，梁先生将房屋所有权证和钥匙交付给张女士。2018年10月1日，张女士又支付50万元。但直至2018年11月下旬，张女士一直催促梁先生去归还银行贷款，办理过户手续，梁先生均以各种理由推脱不办。

张女士无奈，就此事咨询我们锦盾律所。后来，在我们律所的建议下，张女士在处理此事的整个过程中，完善地保存了各类证据，成为她最终顺利过户，取得房屋所有权的关键。

案件关键点

一、《房屋转让合同》中，房屋基本信息填写错误。

购房一开始，似乎就注定了此次交易将会一波三折。房屋中介居然在填写《房屋转让合同》时，错误地填写了交易房屋的具体房号，将505室，写成了605室。

交易房屋基本信息属于合同重要内容，信息错误将有可能引起合同无效等情形，好在该事件中，仅填写错了房屋具体房号，其他信息均证据，而且出卖人已经向购房人交付了房屋所有权证和钥匙。

但为完全起见，锦盾律所还是建议购房人张女士通过微信的形式，向出卖人莱女士和授权人梁先生说明合同笔误，并就正确房屋信息得到其认可。

随着电子信息技术的发展，电子数据(微信、短信、QQ、邮箱等)早已成为有效证据形式之一，通过电子数据证据可以简洁、方便、有效地固定事实情况。但电子数据作为证据时，需要注意确认对方身份、不得删减编辑、妥善保管等问题。

二、出卖人在收取定金和购房款共计65万元之后，迟迟没有办理银行还款和过户手续的意思。

按照合同约定，出卖人应在2018年11月31日之前办理银行还款和过户手续。当时，虽还未到最终截止日期，但经张女士多次催促，梁先生均推脱不办。

笔者随即建议张女士向梁先生发送书面催促履行的函件。函件需通过邮寄方式寄送，正确填写邮寄面单，并保留函件及邮寄单据。发函的意义，在于以书证的形式，固定梁先生不履行过户义务的事实。以免日后，双方就不办理过户手续的责任，相互推脱，无法确认。因为过户手续需要双方共同办理，且张女士尚未付清合同约定的第一期购房款78万元，只支付了60万元，还相差18万元之多。

三、此次事件最突出的问题——张女士陷入是否支付剩余18万元的两难境地，如何妥善处理，并保存相应的证据?

如上所述，购房人张女士尚未付清第一期购房款68万元，还差18万元。按照合同约定，梁先生可以以张女士未付清第一期购房款为由，而不履行过户义务。法律上称之为“先履行抗辩权”，简单的说：合同约定先付钱，再过户，现在钱还没付全，就可以名正言顺地暂时不履行过户义务，等你先付全约定的68万元之后再履行。

但是张女士陷入了两难境地：再付18万，怕最终出卖人不归还银行贷款不办理过户，损失又白白增加18万;不支付18万，又怕出卖人以此为由，不仅不过户，反而追究购买人的违约责任(合同约定，逾期支付购房款，需每日承担总购房款百分之一的违约金)。

四、在事件解决过程中，嘉兴出台政策，二手房买卖合同也必须备案，且经备案的房屋买卖合同中约定的过户日期，必须在备案之日之后。

此政策一出，双方原签订的《房屋转让合同》，因为早已超过过户日期，无法备案，需要签订新的合同，延后过户期限。锦盾律所建议张女士在和梁先生签订新的用于备案的房屋买卖合同时，额外签订补充协议，明确前因后果，新的房屋买卖合同仅为了备案，而实际过户的期限，仍以原《房屋转让合同》为准，以此明确出卖人的违约行为、违约金起算时间。

案件结果

直至2019年4月份，出卖人仍然不配合还贷和过户，无奈之下，张女士提起民事诉讼。

本案因交易房屋办理了银行贷款，存在抵押权人。在此情况下，法院很难判决强制过户。但是，如诉请要求解除合同，返还购房款并赔偿损失，即使该房屋拍卖所得款项可以还清购房人已付款项和购房差价，(法院判决的差价由评估而定，一般情况下远低于市场实际差价)，购房人很难再以原价加购房差价购买同档次的房屋。

而本案得益于前期购房人张女士保存了完整、明确、有利的证据，提起诉讼后，法院法官对案件事实一目了然，而对方更是迫于证据，无法狡辩。最后，该案在法院的组织下，顺利调解，出卖人履行了过户的义务。过户时间是2019年5月，此时，该交易房屋市场价已上涨近55万元。

还是那句话打管事就是打证据，法官不会去了解事情的来龙去脉，他也没有那么多时间去了解，所以这时候就看我们收集的证据了。如果你还有其他问题可以拨打锦盾律所咨询电话，我们会有专业的律师为您解答。