一篇报告看懂一家房企系列(25)：保利地产深度报告：聚焦珠三角 拿地能级提升

小丸子

　　公司总览。1)历史沿革。保利地产为保利集团旗下控股子公司，主要负责房地产开发，2006 年于上交所上市，2019 年销售金额4618.5 亿元，排名前10。2)公司治理。实际控制人为保利集团，合计持有公司40.61%的股权。3)业务概览。年底，估值涨疯了：VC不尽调就打钱公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产销售收入占总营业收入的90.4%。
　　历史报表视角下的信用资质分析。1)从资产可持续来看，①存货方面，公司土储主要布局二线及三四线城市，聚焦珠三角、长江中游、长三角城市圈，项目布局相对分散;2020H1 项目开发周期中位数为4.5年，高于样本房企中位数3.9 年，主要源于其平均项目体量相对较大，为38.3 万方，大于样本房企中位数22 万方;2020H1 拿地强度为36.5%，低于监管要求。②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1，公司(投资性房地产+固定资产)/总资产为2.6%，商业管理面积共计287万方。2)从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较依赖银行及其他借款，有息负债抵质押率、短债占比均较低。②偿债能力方面，公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为2 倍、87.5%、70.1%，均满足监管要求。③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应付款、其他应收款、长期股权投资占比略高于TOP10 房企中位数;对外担保/净资产为5.7%，处于较低水平。
　　未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所上升，新增土储依旧集中在珠三角，在中原、东北地区拿地力度有所加大;拿地集中度较2019 年小幅下降，拿地强度较2019 年小幅上升。②销售方面，1-11 月累计销售金额4630.4 亿元，同比增长10.3%，已超过2019 年全年销售金额4618.5 亿元。③回款方面，2020H1 公司销售回款率小幅降至90.1%，仍处于相对较高水平。2)广义负债可持续：2020 年以来公司公开市场融资顺畅，1-11 月累计获得净融资172.2 亿元，发债利率有所下行、发债久期整体拉长。3)公司治理可持续：多元化方面，2018 年公司确定了?以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的‘一主两翼’业务板块布局?，物业、商业等业务相对成熟。
　　风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。