CBRE：过去三年北京写字楼出现大变局

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CBRE世邦魏理仕近日发布《北京甲级写字楼租户普查三年演变》。报告显示，新增供应集中入市、新冠疫情及其防控措施的影响、重点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了过去三年北京写字楼市场前所未有的大变局。

北京甲级写字楼观察一：搬迁 or 续租？

租户选择搬迁还是继续留在现有楼宇，既决定于自身经营特点和行业环境，也受市场租赁环境影响。

报告显示，银行、保险、电信通讯、法律、会计、医药及生命科学等行业租户规模实力和抗风险能力强，稳定性高，在既有楼宇的留存率均超过60%。留存率相对较低的其他金融、电商、新媒体、汽车、消费品等行业，受市场和政策环境影响波动性较大。处于中间位置的大部分因市场选择空间增加，有更强的升级搬迁意愿。

而在选择新建楼宇还是既有楼宇上，金融是新建楼宇中租赁面积最多的行业，主要吸引保险、证券和基金租户扩张和升级，以及传统金融机构总部、后台部门和金融科技类公司进驻。金融在既有楼宇则是迁出多于迁入，以中小型金融机构的退出或者替换为主。TMT进驻新建和既有楼宇都很活跃，新建楼宇占其总租赁面积的比重达43%是所有行业最高。医药及生命科学、专业服务、能源及公共事业、制造业租户对新建楼宇的偏好度相对较低。医药及生命科学租户迁入既有楼宇的面积远高于迁出。

北京甲级写字楼观察二：扩租 or 减租？

调查发现，过去三年既有楼宇内留存租户扩租或减租活动也较往年更为活跃。其中21%数量的租户在楼内扩租，去化了既有楼宇9%的租赁面积，同时有12%数量的租户减租，腾退出5%的租赁面积。

分行业来看，金融在楼内扩租的数量和面积远高于其他行业，主要来自传统金融机构。面积缩减主要是由外资银行和部分中资金融机构业务调整所致，但减租面积较少。专业服务、制造业楼内扩租的面积和租户数量仅次于金融，而减租的面积和租户数量则较少。医药及生命科学行业面积调整幅度也较小，由于制造业、医药及生命科学在甲级写字楼租赁的多为前端的市场、服务性部门，面积需求相对可控。TMT、能源及公共事业管理扩租和减租的租户数量都较少，但通常涉及大型企业的经营策略和业务方向调整，因此单个企业平均扩租和减租面积都比较大。

北京甲级写字楼观察三：区域升级 or 区域降级？

区域升级是过去三年占比最大的搬迁流向类型，其次为同区搬迁，但同区搬迁相对区域降级和跨区平移的优势并不明显，租户流向选择较为多元和均衡。

从租户来源地看，商务区以外的非集中区位或外围区域是最大的租户搬迁来源地，为整体甲级写字楼市场贡献24%的搬迁需求。CBD是租户搬迁最大的来源商务区，但大部分迁至同区内的其他楼宇。金融街是对跨区搬迁需求贡献最大的商务区，其中分别有54%和27%的的面积需求落入丽泽和CBD。CBD同时也是租户搬迁的首选目的地，除了来自同区楼宇的租户，CBD还是来自中关村、东二环、燕莎、王府井租户的首选。

分行业看，金融和TMT的区域升级和降级活动均为所有行业中最活跃的，而TMT体现比金融更明显的中心化（升级多于降级）。此外，制造业、医药及生命科学也体现较高的中心化程度，而专业服务和其他行业中的文体娱乐的中心化程度则较低。