高力国际：2023年中国写字楼市场需求侧持续恢复

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多元化专业服务与投资管理公司高力国际对2022年中国办公楼市场表现进行回顾，并对2023年做出展望。

2022年的中国写字楼市场在多种因素的叠加影响下艰难前行。截至到2022年末，全国重点监控的20个城市甲级写字楼总存量超过7,800万平方米，市场平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市场最明显的变化是需求端的大幅下降，主要原因有四点：第一，2021年需求表现火热导致基数过高。上海是一线城市中需求表现最好的市场，2022年净吸纳量达到近60万平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市场，相较于2021年115万平米的净吸纳量，2022年大幅回落到43万平米左右，降幅超过60%。广州市场的净吸纳量从2021年的48万平米收缩到2022年的13万平米。降幅最大的则是北京市场，从2021年113万平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度。第三，企业端普遍持保守预期，办公扩张意愿不足，在办公租赁上维持降本增效的策略。第四，创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求出现了大幅萎缩。互联网科技行业发展环境出现了变化，行业流量红利消失，行业整体进入转型时期；同时，2021年火热的租赁需求表现背后就是由互联网头部大厂在全国各主要办公地点进行的大规模租赁，当大面积租赁需求完成后，头部企业从2022年开始进入办公空间面积整合阶段。

2023年需求侧持续恢复可期，但由于供应较大，整体空置率上涨估计无法避免。需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极改变，从目前的市场观察来看，至少其中3点有望在2023年出现根本性改善。疫情对于2023年的经济社会影响将逐渐转弱，对写字楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐消退。另外，随着经济持续增长和市场走强预期的增强，企业扩张的意愿也会不断增强，有助于办公需求的释放，下半年的市场表现将更值得期待。然而，部分城市在2023年仍将继续受到互联网头部大厂进行面积调整的影响。

互联网行业的风口已经从To C转向To B，脱“虚”向“实”的方向明显，办公扩张风格也会出现变化。从私募投资市场的行业风口变化可以看到，虽然互联网科技依然是最火热的赛道，但是细分赛道已经从To C类为主，变成了以To B类软件服务类企业和芯片集成电路为主的互联网硬件技术与设备企业。以北京的私募投资市场为例，有超过70%的互联网软件与服务领域的投资集中在了To B类的企业服务领域，超过90%的互联网硬件技术与设备的投资都集中在了芯片集成电路领域。无论是To B的软件服务企业还是芯片类的硬科技企业，都是知识密集型企业或技术密集型。这类企业很多已经扎根于某一垂直领域很多年，建立了非常强的竞争壁垒，其成长轨迹多是比较线性的，并不会像To C企业那样多出现爆发性增长，其在办公面积扩张的风格上也会更加保守。