产业类租户成为北京写字楼和商务园区需求增长点

51banban

2023年1月6日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日发布《2022北京房地产市场回顾及展望》。

全年金融行业需求稳健 产业类需求回暖 空置率持续攀升 租金仍承压下行

2022年第四季度，全市录得两个新项目总计12万平方米办公面积交付使用，分别位于通州和金盏。受疫情影响，部分项目延期交付，使得全年新增供应录得31万平方米，仅为2021年新增供应总量的1/4，为2015年以来最低，且近八成释放于新兴商务区。

尽管商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。金融稳居需求榜首，基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁；TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖；此外，能源及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。受全年互联网行业退租影响，全年净吸纳量降至6.3万平方米的历史低位，市场新租面积仍可维持在2018-2020年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口，填补多个区域传统租户退潮后空白。此外，在市场不确定环境下，决策周期更短、更灵活的2000平方米以下面积交易更容易落地，成为全年需求主力。

全市空置率全年缓慢爬升，年末站上18.7%，为2010年来最高位，但区域间走势分化，差距缩小：CBD和东二环空置率同比进一步走低；新兴商务区仍是空置率最高的区域，但随着区域商务氛围和知名度的不断提升，丽泽和石景山去化领先，空置率降至50%以下；科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏，本轮调整后为租户的进驻开启了机会窗口。

整体平均成交租金仍呈下降态势，四季度同样本环比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙级写字楼环比跌幅最大，甲级市场降幅逐季收窄。全年累计降幅1.1%，子市场中，CBD和大部分新兴商务区保持稳健，其他商务区均出现不同幅度的降幅，其中望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前，为吸引租户提供了更有利的条件。