解析：仁恒置地被指“捆绑”高价装修陷口碑危机 高成

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以“地产界清流”自居的仁恒置地正陷入业主投诉漩涡中。清溪镇新房的相关知识也可以到网站具体了解一下，有专业的客服人员为您全面解读，相信会有一个好的合作！https://dg.kfang.com/xinfang/qingxi

近段时间以来，有业主在络投诉平台称，位于武汉市后湖片区的仁恒·公园世纪小区“捆绑”装修升级包，价外加价，遭遇维权难。 长江商报注意到，今年以来，仁恒全国多个城市的精装修房都被业主公开质疑“货不对板”，价外加价、捆绑销售等销售行为，爆发口碑危机。 来自新加坡的仁恒置地集团有限，1993年进入上海正式开启了在国内的房地产开发业务，随后不断扩张规模。今年上半年，营业收入为13189亿元，较去年同期增长了447%；当期利润也从去年同期的1013亿元增加至1567亿元，增幅548%。 高速发展的背后，高成本拿地及代建项目增多拉低了整体毛利率。今年上半年，现合同预售总额约28681亿元，同比减少37%。由于结转的项目利润降低，毛利率下跌92%至267%，而2022年同期则达到465%。 仁恒置地采取“坚持周转”来缓解利润下滑带来的压力。仁恒置地董事局主席、董事长钟声坚在中期业绩报上表示：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，拿地到销售平均不会超过12个月。” 针对捆绑销售、代建模式、业绩下滑等问题，长江商报联系到仁恒置业方面并发送采访函，截至发稿前尚未得到回复。 “捆绑”高价装修升级包陷争议 “当初就是冲着仁恒的口碑和品质买的房。”武汉市民罗女士在两年前因为看重仁恒的高品质，买下了当时后湖比较贵的楼盘——仁恒·公园世纪，开盘时的毛坯备案均价为18000元平方米，精装修价格为3000元平方米，另外还推出了《个性化装修升级菜单》，价格2100元平方米。也就是说，际上精装修价格超过5000元平方米，单套房源的精装修总价达到80余万元。 虽然装修溢价太高，但罗女士本着对仁恒的信任还是按揭买了一套一百多平米的房子，没想到验房时，发现“货不对板”，说好的精装修根本不值这个价格。 另一位仁恒公园世纪的业主对长江商报表示，去年买房时，开发商强行业主消费高档次装修，装修分3000档跟5000档，如果选择3000档，那么后期业主是法安装空调的，因为房屋的吊高已经做好了，除非把所有的吊高拆除然后装空调，然后再把吊高装上。如果选择5000档，就比3000的多了一个空调，一个新风，净水器，还有一个柜子，就这四样东西就多十多万。 根据业主提供的仁恒·公园世纪《个性化装修升级菜单》，以“增值尊享菜单”为例，包括衣帽间柜体、D2户型玄关柜、东芝空调、爱迪士新风系统和沁园净水系统5项，单价2100元平方米，开盘惠价1890平方米。也就是说，仅上述5项配置业主需要支付30余万元的费用。 有多业主在络上投诉称，仁恒明面上打着精装修升级包自由选择的幌子，际上通过“不买升级包不卖房”“不买升级包就阻止银行发放贷款”“不买升级包，则交房后业主需要自行拆卸吊高、墙面开槽等行为(因未预留空调机机位)”等手段逼迫客户不得不选购升级包。大多数业主自身购买升级包意愿，但因为上述原因奈签订合同。 对于仁恒·公园世纪额外附加装修升级包的现象，武汉市江汉区相关部门回复称，“开发企业在开盘销售时未强制要求购房人购买，开盘时未发现开发企业与购房人签署‘升级包’购买协议收取相关款项的销售行为，其不作为购房前置条件，未选择装修升级包的业主也已正常签约备案，故不存在‘变相强迫(购买)’的问题。” 对于个性化升级菜单的争议，长江商报注意到，武汉仁恒竹叶山置业有限在一周前发布申明称，为提升项目品质，依托仁恒集团“仁恒+”服务体系，客户在《商品房买卖合同》签约完成后，提供个性化装修升级菜单服务供选择。“仁恒+”是仁恒置地集团针对仁恒产品提供的一项增值服务，并非购房的前置条件，一直以来严格按照武汉市商品房销售行为办法执行，在认筹、认购前期已将“仁恒+”服务详细情况向客户进行介绍，但并未绑定销售“仁恒+”。 仁恒竹叶山置业认为，依据现已生效的司法判例，认定买卖双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《装修委托合同》、《个性装修合同》均系当事人真意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对《个性装修合同》单独解除的抗辩观点不予采纳。 一位律师对长江商报表示，价外加价、变相加价销售、捂盘惜售等都是销售的行为，从法律角度来讲，如果开发商存在虚假宣传问题依旧是的，消费者有权维护自己的权益。 知地产分析师严跃进对长江商报表示，从营销政策来说，类似捆绑销售自然是有问题的，至少从当前营销的管控角度看，通过捆绑的方式来变相提价和规避价格监管，这自然是容易面临各类监管风险的。 代建项目频遭遇维权 高速扩张之下，宣称“仁信治业、持之以恒”，主打“高端品质住宅”的仁恒置地旗下项目频频遭到维权。 近期，上海的仁恒·锦绣世纪业主也公开质疑项目“货不对板”。据业主介绍，项目在建房屋已经接近完工，但是外墙大多以涂料装饰，和此前宣传的“一二层石材底座、层及以上铝扣板、玻璃幕墙”差距很大。而在业主出示的购房合同中，明确列出外墙主体为石材、铝板幕墙及涂料，但并没有具体写明各部分的所占比例。 在络投诉平台上，关于仁恒项目维权的案例更是层出不穷。2022年11月29日，一位业主表示，自己买的仁恒棠悦湾房子是2022年建的，属于二手房，房东此前没有住过，“开发商连电源线路都装错了，所有的插孔没电，地板也是鼓起来的，燃气打不着……” 去年底海口市住建局联合多部门，召集了群众反映价外加价、捆绑销售、捂盘惜售等销售行为较多的8家房地产开发企业，进行了一次严肃的集体约谈，要求各企业提高站位，严格执行房地产调控政策，对群众反映的上述要立行立改，其中就包括海南仁恒陆侨投资有限。据报道，以“仁恒·海棠公园”项目为例，房价外捆绑车位20万-30万元，部分房型捆绑“装修包”达40万元以上。 长江商报注意到，仁恒置地在长角地区的上海、苏州、南京等地布局了代建项目，代建项目已经成为仁恒置地重要的利润来源，以及潜在的未来营收支撑。 公开资料显示，仁恒置地的首类代建项目约有400亿元货值，预估大概收入10余亿元，整体利润率达到60%。 代建项目虽然会分摊项目风险，也会降低的持股比例。以克而瑞发布的销售榜单计算，2022年-2022年，仁恒置地权益金额占比均为678%。2022年，仁恒置地开始向“规模”提速，销售目标定为500亿元，目标增幅为6507%。当年，仁恒置地权益金额下降至482%。 从2022年新增项目来看，接近一半的项目持股比例在50%以下。2022年仁恒置地全口径销售金额现8712亿元，不过其权益金额仅为4504亿元，权益金额占比517%。 周转应对毛利率下滑 仁恒置地从上海、南京起步，专注于开发高端设施齐全的住宅、商业及综合物业。2022年6月，选择在新加坡主板上市。 2022年，仁恒置地预售额大约78455亿元，同比上涨408%。数据显示，其在2022年-2022年的销售收入分别为25664亿元、25638亿元、24888亿元。在2022年前后，仁恒的规模开始提速突破500亿，克而瑞数据显示，2022年仁恒置地以5614亿的全口径销售金额位列第60位。 据业绩报告披露，今年上半年，现合同预售总额约28681亿元，同比减少37%。由于结转的项目利润降低，毛利率下跌92%至267%，而2022年同期则达到465%。 管理层在半年业绩会上坦言，今年上半年毛利率偏低，主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看，毛利率会保持在30%左右，甚至30%以上一点。 高成本拿地摊薄了利润，从仁恒置地的土储分布来看，新一线城市占比529%，一线城市占比198%，二线城市占比181%，线城市占比67%，新加坡仅占比25%。由此计算，一二线城市占据了仁恒置地土地储备的9成以上。 根据中指研究院发布的《2022年7月全国住宅用地成交总价TOP10》，南通R21020地块以楼面均价16852元平米位居榜首，由仁恒置地竞得，成交总价为35亿元，夺得7月份住宅用地楼面均价“地王”。 面对利润下滑带来的压力，仁恒置地采取的对策是“坚持周转”。钟声坚在中期业绩报上表示：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，拿地到销售平均不会超过12个月。” 严跃进指出，毛利率的下滑，说明此类做高端项目的房企后续需要关注定价政策和营销政策，如何让产品在新的管控环境中更加适应和发展，这也是非常关键的，需要调整产品和营销的策略。否则毛利率的下降，对于企业后续盈利和现金流等方面都会产生一些利空影响。