洞察：土拍与二手房双双遇冷 杭州房地产市场“秋意浓

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见习 冯思婕 一夜入秋的可不止杭州的天气。 近日，杭州第二次集中供地落下帷幕，超半数地块惨遭“流拍”，为杭州楼市再添一分秋意。就在开拍前一天，10宗“竞品质”地块因报人数不足或报不符合规定全部流拍，余下的21宗非竞品质地块中也有7宗因人报提前“流拍”。 至此，杭州第二次集中供地的31宗出让宅地比较终仅成交14宗，总出让金额2575亿元，较首批集中出让的成交金额117821亿元有明显落差。且相比首批集中出让时大量地块出现的高溢价情况，本批次的溢价率也相对较低，部分地块以底价成交；出现溢价的地块中，溢价率也大多在5%上下。 对于杭州本次土拍中部分土地遭房企放弃报的现象，易居克尔瑞研究中心认为其背后或有大“推手”：一是购地资金来源“五不得”，房企资金极大承压；二是远郊板块市场趋冷，房企调低市场预期，延后区域内拿地；是竞品质地块配建要求高，但利润不高，更多房企选择观望。 与此同时，土拍市场的遇冷、房贷放款周期的变长、政策严控房价的决心都触动着购房群体紧绷的神经。数据显示，十一金周期间，杭州二手住宅成交量创出8年来新低。 超半数地块“流拍” 土拍市场交投趋淡 早在9月24日，杭州10宗竞品质地块就已提前宣告“因报人数没有达到要求”而全军覆没。这10宗竞品质地块的人问津与其背后严苛的销售限价，相对较高的品质门槛以及现房销售的硬性要求脱不开关系。 由于高要求、低利润、开发周期长等多重因素，竞品质地块的全军覆没算得上是意料之外、情理之中，而真正让市场“一夜入秋”的则是普通地块的终止出让。 这7宗终止出让的普通地块大致可分为两类：总价高、面积大的大型商住地块及远离中心城区的郊区地块。 拿总建面约67万方、起价超48亿元的良渚新城商住地为例，该地块精装限价271万元平方米，并且要求配建多项服务设施，开发难度大、利润率低，且对拿地房企的资金力要求较高；总建面约62万方、起价超93亿元的杭未来社区地块更是需要按照杭州城西科创大走廊全域未来社区相关建设要求建设，还要符合杭未来社区施方案要求，且精装限价361万元平方米，让一众房企眼馋也生畏。 而临安、富阳和钱塘区等远离中心城区宅地的流拍，也都面临着利润空间不足，或是配建面积大、建设要求高等问题。在资金链紧张、融资成本高企的当下，迫使房企弃卒保车，选择更有热度、盈利空间更大的地块。 “从土拍中看，房企拿地策略已经全面转向保守和稳健取向。”IPG首席经济学家柏文喜对《证券日报》表示，土拍遇冷背后的深层原因，主要是调控从资金端和销售端改变了房企的资金面，导致房企普遍存在流动性压力和资金链紧张。 “在目前销售去化大幅下降，而政策面并根本性调整的情况下，各家房企以保障流动性为核心的保守取向必然导致对资本性开支的压缩，土地市场交投趋淡则是自然而然的事情了，而土地流拍与溢价率下降必然也就常态化和普遍化了。”上述专家认为。 买卖双方观望情绪浓厚 二手房成交数据六连跌 与土拍市场同样冷清的，还有杭州的二手房市场。 “金九银十”本该是推盘和销售旺季，但直到假期结束，杭州我爱我家白荡海门店的经纪人小郑才刚刚“开张”。 “上个月一套房都没卖出去，连底薪都保不住了。”小郑告诉《证券日报》，在限贷、限购的政策严控下，买家与卖家进入了心理博弈期。“买家都是买涨不买跌，一但发现有二手房开始降价，都觉得便宜了还能更便宜，纷纷降低心理价位，进入观望模式。但卖家大多认为限贷只是暂时的，若不是急用钱轻易不肯贱卖房产。” 因此，尽管有部分房源试探性降价，愿意为之买单的人却少之又少。“现在调控力度这么强，买家也很怕在山高接盘。就像我这两个月卖出去的首套房，即使卖家已经主动调低200万元挂牌价，还是被砍价近100万元才成交，双方还都觉得自己亏了。”小郑告诉。 据悉，小郑提到的这套房产来自杭州主城区申花板块核心位置的“养云静舍”，以美的新中式园林及建筑风格广受购房者追捧。今年年初，该小区多套二手房成交单价超9万元平方米。小郑卖出去的这套130平方米的房产，年初时的挂牌价也曾高达1300万元，尽管卖家近期调低至1100万元，比较终仍被狠砍一刀，连装修在内以1008万元成交，单价约7万元出头。 小郑和其客户的经历只是杭州二手房市场的一个缩影。中介被迫放假、买家预期一再降低、卖家轻易不愿降价、银行贷款受限放款周期较长，不彰显着二手房市场的低迷冷清，交易急剧萎缩。 透明售房数据显示，国庆长假期间，杭州二手房签仅53套，其中住宅46套。同比去年“十一金周”成交的223套下降了762%，创过去8年以来成交量的新低；此外，9月份杭州二手房成交量3784套，环比8月份成交5602套下滑325%。至此，杭州二手房成交已六连跌。