解读拿地招数多元化 房企区域深耕能力待考_1

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上市房企半年报显示，不少房企拿地方式呈现多元化趋势，除了“招拍挂”外，还通过与其他合作、城市更新、与及企业合作、兼并收购等方式，积极拓展质土地资源。日前，多地集中供地陆续返场，第二轮集中土拍规则全新升级。从升级后的集中供地模式看，房企通过集中拿地的利润水平仍受限较大。业内人士指出，随着旧改市场机会增加，房企多元化拿地或成为趋势，如果运营得当，利润有望增加。但相比招拍挂市场，多元化拿地的成分和后期运作都比较复杂，更考验房企的区域深耕能力。 呈多元化趋势 从拿地态度上看，房企表态普遍趋于谨慎。头部企业里，碧桂园在半年报中指出，面对新挑战及市场变化所带来的机遇，集团将矢志坚持稳健的财务政策和风险控制措施，保证建筑质量和安全，审慎、务地补充质土地，强化合同销售及回款，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。 融创此前称，将充分发挥多元拿地势，审慎获取质土地。持续推进“城市共建”战略，发挥产业合作能力和品牌势，推动更多质产业合作项目落地；同时也将密切关注集中供地政策的推行和带来的影响，审慎把握公开市场的机会。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券报表示，当前，房企拿地方式呈现多元化，这和“招拍挂”出让规则要求增多、房企资金普遍紧张等有关。对于旧改来说，由于当前进入到存量时代，旧改的机会明显增多，获得土地项目后，若开发得当，盈利空间可期。 严跃进指出，强监管要求下，部分房企经营出现了较多新问题。对于部分经营情况尚可的房企而言，通过并购同行出售的地块，可以获得一些质的、性价比高的土地项目，也有助于利润的囤积。从勾地模式看，目前直接勾地的方式越来越少，随着土地招拍挂模式更加公开透明，凭借传统势如配建酒店项目来勾地的方式，显然空间更小，类似模式目前很多房企都放弃了。 各有利弊 东方今典房地产集团总裁胡长对证券报表示，相对于旧改、并购、勾地的拿地模式，集中供地比较大点是市场化获取，遗留问题少，缺点是竞争压力大，拿地成本比较高。 “旧改的点是获取土地的渠道通畅，资金返还与支付有政策依据。因为前期投入大的原因，会充分考虑开发商的利益，综合拿地成本相对较低。缺点是前期资金占用过大，控地过程中会出现不可控难解决的政策、现场等问题，导致供地周期过长甚至供不出土地，让前期的投资法及时收回或损失，很多房企在这方面是有深刻体验的。”胡长指出。 针对并购拿地方式，胡长指出，并购的点是能充分在市场上进行选择，能遇到较好质量的项目，也能运用好的资本运作能力，运用一部分财务与经营杠杆。缺点是带“病”项目会比较多，导致后期的开发经营很难顺利进行，很多问题是在并购期法完全发现的，这对投资并购团队的要求特别高。 贝壳研究院高级分析师潘浩指出，旧改由于对土地前期介入较深，因此相比于招拍挂拿地，其利润整体会较高，但同时资金回报率周期也较长，因此对房企的运营能力、资金力要求较高。收并购相对于招拍挂拿地，势是切入成本低、交易模式弹性大，但隐藏的风险也较高，若是前期尽调不充分，较容易出现影响项目开发的风险事项，导致项目开发周期拉长，容易变成沉淀资产。勾地对房企来说，主要意义在于深耕城市，建立粮仓型大盘项目，是拓展规模的方法之一，但同时勾地成功的必要因素是满足的需求，如招商需求、配套建设需求等，因此对房企的资源整合能力要求相对较高。 综合力是关键 近日，多地集中供地陆续返场，第二轮集中土拍规则全新升级。各地纷纷出台了“竞品质”试点、禁“马甲”、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规，地价已进入全面管控的阶段。 融创孙宏斌表示，近期全国22城第二轮集中供地有很多城市陆续调整了土拍规则，其目的是把地价控制住，意在降低整个行业的风险。“有些企业压力很大，出了一些问题，可能是在买地、布局、产品上出了问题，并不是政策造成的。当然，相关政策的出台会带来整个行业的洗牌，随着调控的进行，秀企业的势会慢慢显现出来，这是一个长期的持续过程。” “第二次集中供地并没有改变开发商利润降低的趋势。”中原地产首席分析师张大伟对证券报表示。 针对多元化拿地的可行性，张大伟指出，旧改肯定有机会，但大部分企业是很难指望旧改拿地的。房企要想通过旧城改造等方式拿地，需要持续深耕区域才可以，否则拿地难度很大，且不利于后期开发。张大伟称，集中供地因为土地基本都是净地，所以房企开发难度小，相对竞争肯定激烈。招拍挂的竞争力度加大后，大部分企业都在尝试多元化拿地，但多元化拿地同样也存在很多风险，比如旧改项目通常位于市中心，面临搬迁、新建项目限高、限建等一系列问题。 潘浩则认为，随着集中供地的土拍规则化升级，对房企的综合力要求更高。近期，集中供地城市土拍规则升级，中小规模房企、本土房企均有机会竞地成功，市场呈现多元竞争，质地块依然会竞争激烈。在此背景下，旧改与勾地等土地市场会更受房企关注。