深圳开发商促销猛招频出购房三年可原价回购
昨日（11月24日），绿景地产旗下的绿景香颂项目宣布推出 “保值回购，置业无忧”计划，称购房者三年后可以选择原价卖给开发商。
绿景地产副总裁张梧峰称：“作出这样的举措，是为了给业主规避降价风险。三年后，无论房价涨跌，只要有客户提出申请，公司都会兑现承诺。”
这意味着购房业主不但可以避免房产缩水“只赚不赔”，三年时间里，还可以免费入住。
“三年原价回购的营销手段，到底是促销卖房的噱头，还是变相融资？”对此，有业内人士就提出质北京中科刘云涛疑，这种宣传口号具有很强的市场导向性，能否最终实现还需要政府批准。
如何保证三年后开发商是否有能力兑现承诺？绿景此番营销手段，更像是一场赌局，能否最终赢得市场或面临挑战。
营销噱头，还是变相融资？
类似营销手段，尽管此前有内地某开发商曾使用，但在深圳却实属罕见。
据悉，绿景香颂项目位于深圳市宝安区。据张梧峰介绍，绿景香颂项目开盘当天购房业主均可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”的协议，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有业主提出申请，无论房价涨跌，绿景地产都将兑现承诺，将按原购房合同价把房款返还业主。
绿景地产推出这样的保本促销口号，仅仅是一种营销策略噱头，还是一种变相融资？
深圳某业内人士向《每日经济新闻》记者表示：“这只不过是开发商通过保本宣传，吸引客户，刺激销售手段。能否最终得到实施，还需北京中科刘云涛要政府批准。”
也有络评论称，绿景香颂此番行为实质上营销大于实质，三年后原价回购能否真的能够实现，还尚待时日检验。
一位不愿具名人士提出质疑：“开发商如何担保承诺能够兑现，是否设立专项基金，三年后产生的二手房交易契税由谁承担？”
上述人士还表示，由于目前楼市成交惨淡，销售不畅，开发商资金回笼压力较大。“绿景香颂此举可谓一箭多雕，快速回收资金，解决贷款和高利贷的压力，有变相融资嫌疑。”
对此，张梧峰向《每日经济新闻》表示：“绿景地产是深圳十大品牌开发商，目前拥有的香蜜湖深南大道上的NEO项目、锦江酒店及绿景香颂自持的商业项目，拥有100多亿的现金流，可以保证绿景良好的资金情况。”
据张梧峰称，回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。对于没还完贷款的客户，则需要自己先付完赎楼款北京中科皮肤病医院。
保本促销不如降价？
目前深圳楼市成交依旧惨淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量仅为352套，仅为2010年同期的一半。
实际上，从10月份开始，深圳万科、花半里、招商等一批楼盘便开始降价促销，但由于拥有购房资格的人较少，也并未因降价撬动成交量。
与万科、花半里、招商等降价策略不同，眼下，离绿景香颂项目正式开盘还有一段时日，绿景地产祭出三年可原价回购的营销策略，最终能否取得促进销售的实际效果还不得而知。
实际上，绿景香颂正在进行一场市场的赌局，能否赢得市场，还面临挑战。
“从行业规律来看，只是保本不一定能吸引客户购买欲望，还不如直接降价。”对此，众厦地产总经理助理林晓华认为，绿景在龙华区域产品主要面向刚需客户，而目前绿景香颂的产品定价在16000元/平方米～17000元/平方米左右，远远高出刚需客户的实际购买力。
此外林晓华还认为，与光耀地产在惠州全球候鸟度假北京中科皮肤病医院基地承诺每年给予业主6%投资回报相比，绿景香颂三年预期保障并不一定会达到预期目的。
但绿景地产总裁张梧峰却对香颂项目充满信心：“对这个定价，我们做了详细的市场调研，而周边楼盘均价都在21000元/平方米左右。”
张梧峰透露，目前绿景项目蓄客量有2万多，有信心能够取得很好的销售成绩。
除了产品定价高于目前万科、招商、花半里等降价楼盘外，绿景香颂此次力推是80平方米～130平方米户型，在户型面积上也不具有市场竞争力。
林晓华认为，从目前市场行情来看，开发商要走量出货，就需要坦诚降价，而不是强调保本回本增值。
实际上，业界的担心远非如此：如果三年之后房价下跌，低于业主原购买价，引发业主纷纷要求开发商回购，届时绿景地产可能面临更大的资金压力。
相比之下，眼前仅为刺激销售，一解燃眉之急的营销策略。三年后的不确定房价因素，让绿景地产更像是在进行一场与市场有关的赌局，输赢未定。每日经济新闻我市两社区荣膺全国科普示范社区
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