中国重点城市办公楼市场：高供应量定调未来3年市场大趋势
从上半年甲级写字楼市场表现来看，需求恢复尚需时间需求：长三角和珠三角市场需求恢复普遍好于其他区域从高力国际重点关注的12个成熟办公楼市场表现来看：2023年上半年净吸纳量合计达到76万平方米，达到2022年全年吸纳量的80%左右，但仅有疫情前市场需求水平的50%。分地区看，办公楼市场呈现需求恢复冷热不均的情况：长三角和珠三角市场需求恢复普遍好于其他区域，京津冀区域受到北京市场表现不佳的影响，整体需求恢复程度偏弱。空置率：长三角地区空置率有环比下降表现上半年空置率环比下降的市场也多集中在长三角区域，其他区域如京津冀、成渝等市场的空置率均有不同程度的上涨。租金：重点甲级写字楼市场的净有效租金呈现不同程度下降全国重点甲级写字楼市场的净有效租金均呈现不同程度的下降，一些城市的租金降幅从二季度起有加大的趋势。2023年初，由于疫情影响彻底消除，市场普遍对后市持有乐观预期，并未出现明显的租金调整，然而随着二季度市场再度走弱后，市场乐观预期落空，楼宇运营方开始快速调整租赁策略，更有针对性地在租金、免租期、装修等方面来打造成本竞争优势，吸引市场优质的企业租户资源。尽管市场恢复预计道阻且长，但亦迎来创新驱动“质”变契机展望后市，无论从宏观经济数据表现，还是写字楼市场表现，我们都观察到一些市场核心因素正在发生根本性变化：整体市场将进入供应高峰期，高供应量定调未来3年市场大趋势由于疫情导致的待入市项目将在2023年和2024年陆续入市，如果未出现大规模烂尾或延迟入市的情况，重点关注的12个甲级写字楼市场新增供应总量在今明两年将分别达到680万平方米和700万平方米，远高于疫情前两年年均500万平方米左右的水平。四个一线城市的甲级市场空置率在未来三年可能都会超过20%。因此，高供应量基本上决定了未来三年空置率将逐年攀升，租金将持续下跌的基调。下一阶段市场将逐步向“资产负债表修复”转变，净吸纳量将逐年恢复目前市场需求不足的核心在于企业信心不足，这种信心不足一方面体现在三年疫情对于企业利润表和资产负债表的严重损坏，也体现在企业对于下一阶段投资决心和发展定力方面的犹豫和踌躇。然而，只要经济能够保持稳定增长，这一切“信心”问题都会随着时间而解决。净吸纳量恢复可期一方面是因为目前的市场需求量远低于历史平均水平，同样也是未来3年经济持续增长，市场预期逐步改善，企业扩张不断发力的体现。中国写字楼市场要更好把握未来市场需要深谙长期之“势”十四五期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，各主要经济增长引擎都在面临更深层次的转型和升级。当头部行业或企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成产业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。过去三年来，中国的办公楼市场所呈现出的10年、15年甚至是创历史记录的大变化，这些非常态化市场数据本身就已经说明了过去很长时间形成的市场供需格局正在出现根本性变化，也代表了此次由产业更替所带来的市场调整，其影响将会是长期且深远的，当然这些变化本身也是中国处在百年未有之大变局的具体体现。近期政治局会议也指出：我国目前的经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。这个时期更需要政策从扩大内需和防范风险的角度，托底经济增长，稳定市场信心。同时，会议也强调了中国经济正处于从量变到质变的发展阶段，增速仅仅是一方面，更重要的是着眼于“质”的变化。中国写字楼市场 “质”的提升核心在于创新。创新不仅体现在技术，也体现在战略制定、管理制度、企业文化等多方面。创新带来的不仅是差异化的竞争优势，还能创造可持续的多维度成本优势，在更加“内卷”的时代，助力资产管理者乘风破浪，行稳致远。
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