2023年上半年深圳优质写字楼市场迎来9个项目
因2022年疫情推迟交付的项目叠加年内的新增供应，2023年上半年深圳优质写字楼市场迎来9个项目共计60.5万平方米的新增供应小高峰，同比及环比增长显着。新增供应聚焦前海片区，而深圳湾超级总部基地也迎来了首个甲级写字楼项目的交付。重启开放带动写字楼需求逐季改善，第二季度录得14.2万平方米的新增吸纳，环比上涨47.0%，同比翻番有余，但距离疫情前的2019年同期水平仍有差距。2023年上半年需求同样呈复苏态势，共录得23.8万平方米的新增吸纳，同比实现1.5%的增长，环比亦有提升。但受新增供应密集入市的影响，整体市场空置率环比、同比分别上升1.5和3.2个百分点至20.3%。行业监管以及地缘政治等多重因素影响下，深圳优质写字楼市场需求清单重排，专业服务反超TMT成为第二大需求主力。金融以27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升1.8个百分点，其中传统金融细分需求主要来自证券、银行和保险三大细分板块。证券公司的需求主要来自大型内资券商的搬迁需求带动，而银行方面内外资银行新租赁均较为活跃。此外，投资理财和金融科技类企业新租也较为积极。专业服务板块需求占比为17.2%，新租面积及租赁占比同比均有明显提升，法律和咨询为两大需求支柱，贡献了该板块8成以上的需求，占比分别为45.0%和38.3%。法律板块方面，融资、IPO、退市重整、企业间的兼并收购等活动带动了律所业务的增长以及引致而来的办公需求扩张，除本地企业外，还包括来自于北京、上海的企业；而咨询行业的需求主要源自企业管理、信息技术咨询和税务咨询类企业。TMT受多重因素影响上半年需求滑落至第三位，需求占比15.0%，需求表现较为活跃的细分需求为电信通讯、平台互联网下的社交网络服务、跨境电商、互联网信息服务（大数据）、电商、云计算及运用以及人工智能等。搬迁需求依然为市场主流，占比超6成，同比变化不大，其中升级搬迁44.3%，略低于去年同期，主要来自同区域内非优质楼宇和工业园区内企业的需求提质。本地企业和国内企业租户为成交主力，其中本地企业贡献过半。从成交区域来看，上半年需求分布较为均匀，得益于新增供应聚集或区域内若干项目空置率的极大改善，前海、后海、华强北三个子市场需求占比位居前三，均在10%以上。租金仍然处于下行通道，经济增长弱于预期，部分租户对新租持谨慎及观望态度。有鉴于此，叠加部分项目楼内租户到期的搬出计划，业主主动降价以留存原有租户和吸引新租户，从而最大限度地规避风险以应对未来的不确定性。此外新增供应的增加对于项目竞争的加剧，更强化了业主的降价行为，从而令全市平均租金上半年环比下跌0.9%至每月每平方米181.6元。
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