北京办公楼新增需求不足
回顾过去的半年，中国经济虽然摆脱了疫情的影响，但整体经济恢复的基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升，市场需要更多的积极信号扭转目前的悲观预期。政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间。01 办公楼市场2023年上半年，北京办公楼市场表现不振，新增需求不足仍是核心问题。从二季度的北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续了一季度的疲软走势，本季度净吸纳量再度为负，达到-5.3万平方米。存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个新项目入市（8万平米左右），导致空置率上涨1%至17.7%。随着年初市场乐观预期落空，本季度更多的楼宇业主开始积极进行租金策略调整，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元每月每平米。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降，其中降幅最大的是中关村市场，达到7.6%。本季度净有效租金的下降主要还是由于业主开始为企业提供更多的免租期。在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，本季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。02 乙级和产业园市场乙级和产业园市场并未出现明显的复苏态势。本季度乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已经连续5个季度净吸纳量为负。市场下行主要是受中关村市场的拖累，中关村市场本季度净吸纳量为-4.9万平方米，两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米。整体市场空置率上涨到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。产业园市场净吸纳量本季度由正转负，达到-3.7万平方米，其中上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升到17.9%，租金为122元每月每平米。03 市场展望展望2023年下半年的市场走势，市场的核心关注点仍然是需求侧的表现。就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。十四五期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，各主要经济增长引擎都在面临更深层次的转型和升级。当头部行业或企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。
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